Verwaltungsvertrag

abgeschlossen am unten angeführten Tag zwischen der Eigentümerinnen- und Eigentümergemeinschaft der Terrassenhaussiedlung, Graz, St. Peter-Hauptstraße 29 – 35, vertreten durch den hierzu bevollmächtigten Vorstand des Vereines „Interessengemeinschaft Terrassenhaus St. Peter“, St. Peter-Hauptstrasse 33, 8042 Graz, im folgenden kurz IG genannt, und der behördlich konzessionierten Hausverwaltung Weinberger Biletti Immobilien Graz GmbH (FN 259974s, LG ZRS Graz), Hans-Sachs-Gasse 14/3, 8010-Graz, im folgenden kurz Verwalterin bzw. HV genannt.

Der IG wurde von der Mehrheit der Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer der Liegenschaft EZ 16 KG 63119 St. Peter, GB des Bezirksgerichtes Graz-Ost, anlässlich der Unterfertigung des Kauf- und Wohnungseigentumsvertrages eine gesonderte Vollmacht erteilt, die auch zum Abschluss des gegenständlichen Vertrages berechtigt (Anhang 3).

Mit dem gegenständlichen Vertrag wird die gesamte Verwaltung der Liegenschaft, insbesondere aber folgende Tätigkeiten an die Verwalterin übertragen:

1. Sicherung des Wohn- und Anlagenwertes der Siedlung
2. Betriebskostenabrechnung
3. Annuitätenabrechnung
4. Personalwesen
5. Mahnwesen, Inkasso
6. Jahresabrechnung
7. Vorschau auf die Wohnbeiträge für das Folgejahr
8. Vorschreibung der Wohnbeiträge für das Folgejahr
9. Umsatzsteuervoranmeldung (mtl.)
10. Erledigung der anfallenden Steuerobliegenheiten
11. Versicherungswesen
12. Durchführung administrativer Aufgaben

Mit diesem Vertrag wird das Ziel verfolgt, die Verwaltung der Terrassenhaussiedlung effizient, kostengünstig und transparent (und damit auch jederzeit leicht kontrollierbar) zu gestalten. Im Streitfalle sind alle Bestimmungen dieses Vertrages in diesem Sinne zu interpretieren.

Dieser Vertrag ersetzt den Verwaltungsvertrag vom 6.3.2009.

Die Verwalterin verpflichtet sich, die laut diesem Verwaltungsvertrag in ihre Verwaltertätigkeit fallenden Agenden im Rahmen der unter Bedachtnahme auf § 19 WEG 2002 i.d.g.F. 10/06 erteilten Vollmacht und unter Beachtung der übrigen Bestimmungen dieses Vertrages gemäß § 1009 ABGB emsig und redlich zu besorgen. Die Verwalterin verpflichtet sich, die quantitativen und qualitativen Komponenten des Verwaltungsvertrages einzuhalten und die Verwaltertätigkeit in ihrem Grazer Büro durchzuführen.

Der Verwaltungsvertrag wird für unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Der Verwaltungsvertrag kann von der Verwalterin und vom Vorstand der IG jeweils zum Jahresende unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist gekündigt werden. Bei Nichteinhaltung dieser Bestimmung durch die Verwalterin (d.h. vorzeitige Vertragsauflösung) ist diese verpflichtet, eine Kon-ventionalstrafe in der Höhe eines halben Jahreshonorares zu bezahlen.

(1) Die Verwalterin ist berechtigt und verpflichtet, im Namen aller Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie

(a) das Personalwesen für das auf der Liegenschaft eingesetzte Personal zu besorgen
(Betreuung, Dienstbesprechungen, Lohnverrechnung u. Überwachung). Sämtliche Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der HV, die für die Wohnanlage Tätigkeiten ausüben, sind auf der Homepage der Wohnanlage (www.terrassenhaus.at) mit den jeweils zugeordneten Aufgaben vorzustellen. Die HV hat für die routinemäßig durchzuführenden Reinigungs- und Wartungsar-beiten einen Dienstplan zu erstellen und diesen auf der Homepage der Wohnanlage ersichtlich zu machen. In diesem Dienstplan sind die auszuführenden Tätigkeiten, die Tätigkeitsintervalle und die jeweils verantwortlichen Personen darzustellen. Bei der Aufnahme bzw. bei der Lösung von Dienstverhältnissen behält sich der Vorstand der IG ein Anhörungsrecht vor,

(b) für eine ständige Anrufbereitschaft der HV für die Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer von Montag bis Freitag zu den täglichen Sprechstunden von 8 – 12 Uhr bereitzustehen. Eine Mitarbeiterin oder ein Mitarbeiter der Hausverwaltung hat regelmäßig zwei Halbtage pro Woche (in der Regel Dienstag und Donnerstag) in der Siedlung anwesend zu sein. Weitere Anwesenheit erfolgt nach Bedarf und Absprache, dies ungeachtet von „örtlichen Besuchen“ bei erforderlichen Terminen mit der IG, mit dem Hauspersonal und mit den Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern (siehe auch § 2, Abs. 3, Ziffer a),

(c) die der Wohnanlage zur Verfügung stehenden Telekommunikationseinrichtungen (Briefkasten beim Zentrum, Telefon, Fax, e-Mail) zu nutzen und die Erledigung der von den Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern gemeldeten Anliegen möglichst rasch zu veranlassen sowie das Anregungs- bzw. Beschwerdebuch zu überwachen, in das jeweils das aufgetretene Problem und der Zeitpunkt und die Art der Erledigung von den Hautechnikerinnen und Haustechnikern einzutragen ist. Die HV hat dafür Sorge zu tragen, dass wichtige Informationen zum Betrieb der Wohnanlage schriftlich und elektronisch (Informationskästen im 1.OG und in den Aufzügen, TV-Info-Kanal, Homepage) in aktueller Form vermittelt wer-den. Die Organisation der 24-Stunden-Rufbereitschaft der Haustechnikerinnen und Haustechniker ist Aufgabe der Verwalterin,

(d) die in den Anhängen 5.1 bis 5.4 bezeichneten Abläufe zu unterstützen und die durchzuführenden Prozessschritte zu tätigen. Dabei sind die in den Organigrammen rot umrahmten Tätigkei-ten vor Ort durchzuführen – alle anderen Aufgaben der Hausverwaltung nur in der Kanzlei,

(e) soweit möglich in Schadens-, Versicherungs- und sonstigen Anlaßfällen den Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern koordinierend behilflich zu sein,

(f) schriftlich festzulegen, welche Fachfirmen oder Personen - und mit welchen Auflagen u. Verpflichtungen - Arbeiten und Schalthandlungen in den allgemeinen Heizungs-, Sanitär- und Elektroanlagen gemeinsam mit den Haustechnikern und unter Vorlage des Textes „Arbeiten von Fremdfirmen“ durchführen dürfen und auf welchem Wege, zu welchen Zeiten und zu wel-chen Kosten die Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer derartige Arbeiten anfordern können,

(g) die Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer darüber zu informieren, dass auch im eigenen Wohnungsverband Arbeiten an den Heizungs- und Sanitäranlagen nur von dazu befugten und konzessionierten Firmen – und nach Kontaktaufnahme mit den Haustechnikern – durchgeführt werden dürfen und dass bei Missachtung alle daraus erwachsenden Folgeschäden nicht von der Hausversicherung sondern von der Eigentümerin oder dem Eigentümer der jeweiligen Wohnung zu tragen sind,

(h) die Erstellung von Betriebs- und Wartungsanleitungen für die allgemeinen Anlagen zu veranlassen, die Einhaltung der bestehenden Betriebsanleitungen zu überprüfen, Eigen- und Fir-menwartungen zu kontrollieren und Probeläufe durchzuführen,

(i) ein Inventarverzeichnis aller Maschinen anzulegen und zu führen,

(j) für die Überwachung und Einhaltung der Gemeinschaftsordnungen (wie z. B. Hausordnung, Waschküchenordnung, Garagenordnung usw.) zu sorgen und Vorschläge für die Erlassung oder Änderung von Gemeinschaftsordnungen, soweit ihr dies übertragen wird, zu erstellen,

(k) die termingerechte Einzahlung der Wohnbeiträge zu überwachen,

(l) Zahlungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung zusammenhängen, insbesondere Säumige zu mahnen und Zahlungen anzufordern sowie gegebenenfalls rückständige Wohnbeiträge incl. der zwischenzeitlich angefallenen Finanzierungs-, Zins- und Nebenkosten einer säumigen Wohnungseigentümerin oder einem säumigen Woh-nungseigentümer gegenüber gerichtlich geltend zu machen,

(m) Inkasso und Weiterleitung an die IG der UST-freien IG-Kostenpauschale mit vierteljährlicher Änderungsliste der Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer an den Vorstand der IG,

(n) Zustellungen im Rahmen der ordentlichen Verwaltung zu übernehmen,

(o) die Vermietung oder sonstige Nutzung von Teilen der Liegenschaft, die der allgemeinen Benützung dienen (Liste als Anhang 2), vorzunehmen und diese Erlöse der Reparaturrücklage zuzuführen. Dabei ist auf eine kurzfristige Erteilung der Nutzungsrechte Bedacht zu nehmen,

(p) Durchführung der Annuitätenabrechnung der mit der Errichtung der Gebäude in Zusammenhang stehenden Landes und Bundesdarlehen, sowie des damit zusammenhängenden Inkasso- und Mahnwesens; weiters ist jeder Wohnungseigentümerin und jedem Wohnungseigentümer jährlich kostenlos eine Bestätigung für die Geltendmachung von Sonderausgaben für das abgelaufene Jahr bis Ende Dezember zu übermitteln,

(q) Verbesserungs- und Adaptierungsvorschläge aufgrund von Erfahrungswerten einzubringen,

(r) Vorschläge zur Senkung der Betriebskosten, zur Erhaltung des Wohnwertes der Siedlung, zur Steigerung des Umweltschutzes, zur Schaffung der Barrierefreiheit und zur Verbesserung der Organisation der Verwaltung der Liegenschaft einzubringen,

(s) Gemeinschafts- und Sonderveranstaltungen der IG zu unterstützen,

(t) bei Änderungen an den Wohnungseigentumsobjekten oder allgemeinen Teilen der Liegenschaft die baurechtliche Genehmigung der beabsichtigten Arbeiten einzufordern (insbes. Baubewilligung, Planunterlagen, Statik-Erfordernisse, Einverständniserklärung der Miteigentümerinnen und Miteigentümer, Liste der ausführenden Firmen), sicher zu stellen, dass bei einer Flächenmehrung der Vorschreibung erhöhter Betriebskosten zugestimmt wird, allenfalls Anzeige bei der Baubehörde zu machen, zur Unterlassung und Wiederherstellung aufzufordern und dem Vorstand der IG zu berichten. Die Verwalterin nimmt an den diesbezüglichen Verhandlungen teil.

(2) Die Verwalterin ist verpflichtet, bei Veräußerung von im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gegenständen und bei Aufnahme von Darlehen Weisung von der IG einzuholen. Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung bedürfen eines Beschlusses der IG, in diesem Fall hat sie aber auf Wunsch die IG zu beraten.

(3) Insbesondere ist die Verwalterin verpflichtet

(a) über Einladung an der Jahreshauptversammlung der IG sowie insbesondere an den Vorstands-, Bauerhaltungsausschuss- und Betriebskostenausschusssitzungen teilzunehmen und zu den vorher bekannt gegebenen Tagesordnungspunkten - soweit sie die Verwaltung betreffen – Stellung zu nehmen,

(b) bis spätestens 1. März d. J. die Belege über das vergangene Jahr dem Betriebskostenausschuss der IG zur Prüfung vorzulegen und unmittelbar nach Freigabe durch die IG eine Ab-rechnung bis 30. Juni d. J. jeder Wohnungseigentümerin und jedem Wohnungseigentümer zu übergeben; die Form des Deckblattes der Abrechnung ist nach den Richtlinien der IG zu erstellen,

(c) während des Rechnungsjahres jeder Wohnungseigentümerin und jedem Wohnungseigentümer im Grazer Büro des Verwalters, in der Zeit der Sprechstunden, Einsicht in die Unterlagen zu gewähren; jede Wohnungseigentümerin und jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, auf eigene Kosten Fotokopien von den Belegen zu verlangen,

(d) bis spätestens 31.12. jeden Jahres durch Aushang und jeder Wohnungseigentümerin und jedem Wohnungseigentümer direkt ein Exemplar der in § 20 Abs. 2 WEG 2002 vorgesehe-nen Vorschau auf die Wohnbeiträge für das Folgejahr zu übergeben. Die Vorschau ist der IG vor Aussendung zur Kenntnis zu bringen,

(e) die die Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer betreffenden Zahlungen der Wohnbeiträge über ein Eigenkonto bzw. Anderkonto durchzuführen,

(f) die von den Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern einzuzahlende Reparaturrücklage ist bis zum folgenden 15. eines jeden Monats auf ein getrenntes Sparkonto, über das der Verwalter verfügen kann, einzuzahlen. Der IG ist auf ihr Verlangen jederzeit zur Kontrolle der Geldflüsse Einsicht in die Konten zu gewähren. Übersteigt die Rücklage einen Betrag von € 50.000,- so ist dies der IG mitzuteilen und nach Absprache mit dieser allenfalls fruchtbrin-gend zu veranlagen,

(g) für die Waschküchenabrechnung sind die im Monat eingehenden Gelder auf das Sparkonto zu legen und am Jahresende abzurechnen,

(h) gemäß § 1009 ABGB den Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern allen aus diesem Verwaltungsgeschäft entspringenden Nutzen wie Zinserträge, Provisionen, Skonti, Ra-batte etc. zu überlassen und alles zu unternehmen, um einen Verlust solcher Nutzen zu verhindern,

(i) darauf zu achten, dass die im Zuge notwendiger Reparaturen in der Anlage von Firmen erbrachten Arbeitsleistungen bzw. der Empfang erfolgter Lieferungen von den Haustechnikerinnen und Haustechnikern gegengezeichnet werden; Regieleistungen sind täglich zu bestätigen. Die Rechnungen müssen gemeinsam mit den Anboten im Verwaltungsbüro in Graz aufliegen,

(j) den ständigen Kontakt zur IG zu pflegen und diese administrativ zu unterstützen,

(4) Die IG ist zur Überwachung der gesamten Verwaltungstätigkeit der Verwalterin berechtigt, wobei insbesondere folgende Punkte zu beachten sind:

(a) Bei Miet- und Nutzungsverträgen muss die vorherige Zustimmung der IG eingeholt werden,

(b) Die teilweise Übertragung von Aufgaben der Verwalterin an Dritte bedarf der vorherigen Zustimmung der IG. Die Weitergabe der Gesamtverwaltung an einen Dritten ist überhaupt unzulässig,

(c) Anschaffungen, die den Betrag von € 3.000,-- excl. Ust. übersteigen, bedürfen der Zustimmung der IG. Dies gilt auch für die Vergabe von Aufträgen gleichartiger oder zusammengehörender Bestellungen für die eine Sammel- oder Abrufbestellung vereinbart werden könnte und die daher wertmäßig zusammenzufassen sind. Diese Regelung gilt auch für wiederkehrende Wartungs- und Reparaturaufträge, unter Berücksichtigung allfälliger, mit der IG festgelegten Aus-nahmefällen. Die Vergabe sämtlicher Aufträge hat prinzipiell an den Bestbieter zu erfolgen. Die Zustimmung der IG ist nicht notwendig, wenn Gefahr im Verzug besteht; jedoch ist in der nächstfolgenden Sitzung des Vorstandes der IG darüber zu berichten,

(d) Bei Abschluss von Versicherungsverträgen muss von der Verwalterin die vorherige Zustimmung des Vorstandes der IG eingeholt werden,

(e) Die IG kann in alle auf die Verwaltung bezughabenden Unterlagen jederzeit Einsicht nehmen, wobei von der Verwalterin die hierzu notwendigen Erläuterungen vorzulegen sind,

(f) Die IG kann die Betriebskostenabrechnung der Verwalterin jederzeit überprüfen (siehe dazu auch § 2, Abs 3, Punkt b),

(g) Auf Wunsch sind der IG sämtliche relevanten Daten in elektronischer Form (z.Bsp. Excel) zur Weiterverarbeitung zur Verfügung zu stellen. Dabei sind die Auflagen des gesetzlichen Datenschutzes einzuhalten,

(h) Die HV erstellt zu jedem Geschäftsjahr eine Vermögensübersicht, eine Aufstellung zur Entwicklung der Betriebskosten, der Entwicklung des Reparaturaufwandes sowie des Verlaufes und des Standes der Reparaturrücklage. Die HV übergibt diese Aufstellung der IG zeitgerecht vor der Versendung,

(i) Die HV bereitet die Daten des Reparaturaufwandes und des Standes der Reparaturrücklage laufend so auf, dass zumindest zu jeder Sitzung des Bau- und Erhaltungsausschusses korrekte Daten vorliegen bzw. abrufbar sind.

Das Verwaltungshonorar beträgt im Jahre 2008 pro Wohnung und Monat € xx (in Worten: yy) zuzüglich der gesetzlichen Steuer. Die Einhebung dieses Verwaltungshonorars erfolgt durch die Verwalterin monatlich im Vorhinein.

In diesem Verwaltungshonorar sind insbesondere Porti, Rundschreiben, Telefon, Fahrtspesen, einmal jährlich eine Finanzamtsbestätigung je Wohnungseigentümerin und Wohnungseigentümer, die Betriebskostenvorschreibung sowie die Annuitäteneinhebung, -weiterleitung und -abrechnung etc. bereits berücksichtigt, so dass mit dieser Vergütung die gesamte Verwaltungstätigkeit im Sinne des gegenständlichen Vertrages abgegolten ist.

Das Hausverwaltungshonorar ist wertgesichert nach dem Verbraucherpreisindex 1996, verlautbart von der Statistik Austria. Die Wertsicherung erfolgt jährlich mit Wirkung ab Jänner des folgenden Jahres. Das Honorar für das Jahr n (beginnend mit n = 2009) errechnet sich aus der Änderung des Verbraucherpreisindex 1996 für den Monat Juni des Jahres n – 1 zum Verbraucherpreisindex 1996 für den Monat Juni des Jahres n – 2.

Kein Teil des Verwaltungshonorars ist:

a) Die Berechnung und Vorschreibung der Betriebskosten für die auf dem Grundstück Nr. 118/3 der Liegenschaft EZ 1729 des Grundbuches 63119 St. Peter, Grundbuch BG f. ZRS Graz, bestehenden 65 Garagenplätze. Dieses Grundstück liegt zwischen den Häusern 31 und 33 und war ursprünglich für die Errichtung eines Einkaufszentrums (EKAZENT) vorgesehen.

b) Das mit dem Vorstand der IG vereinbarte Abwicklungshonorar für den im Rahmen des Terrassenhaus-TV-Systems bestehenden Internet-Dienst.

Der Verwalterin wird von der IG zur ordnungsgemäßen Abwicklung der Verwaltungstätigkeit gesondert Vollmacht erteilt (Anhang 4).

Bei Verstößen gegen die in diesem Vertrag festgelegten Bestimmungen haftet die Verwalterin für den daraus resultierenden Schaden insbesondere im Sinne der §§ 1009 und 1012 ABGB. Zur Sicherstellung ist von der Verwalterin der Abschluss einer Vermögenshaftpflichtversicherung in der Höhe von zumindest einem halben Jahreshonorar nachzuweisen.

Gerichtsstand und Erfüllungsort für alle Angelegenheiten aus diesem Vertragsverhältnis ist Graz.

Für die Für die Interessengemeinschaft
Weinberger Biletti Immobilien Graz GmbH: Terrassenhaus St. Peter:

Graz, am 8.11.2010 Schriftführer

Anhang 1: Verwaltungsmodell Terrassenhaus
Anhang 2: Vermietungen, sonstige Nutzungen, Dienste
Anhang 3: Hausverwaltervollmacht
Anhang 4: Vollmacht an den Verwalter
Anhang 5: Organigramme (5.1 bis 5.4)

Die angeführten Anhänge können im Büro der HV während der Bürostunden eingesehen werden.